서울 아파트 전세 주간 상승률 10년 만에 최대…공급 절벽이 원인

서울 아파트 주간 전세 상승률 0.23%…10년 만에 최고

서울 아파트 전세 시장이 심각한 수급 불균형에 빠지고 있다. 2026년 5월 기준 서울 아파트 주간 전세가격 상승률은 0.23%를 기록하며 2010년대 초반 이후 가장 높은 수준을 나타냈다. 평균 전세가는 이미 6억 8,000만 원에 달해 역대 최고치에 근접했다.

부동산 시장 전문가들은 이번 전세 상승이 단순한 수요 증가가 아니라 공급 자체의 붕괴에서 비롯된 구조적 문제라고 분석한다.

2026년 입주 물량 전년 대비 최대 70% 감소…공급 절벽 현실화

전세 급등의 가장 직접적인 원인은 입주 물량 급감이다. 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 전년 대비 5070% 줄어들 것으로 전망된다. 20202022년 분양 시장이 침체되면서 당시 착공된 물량이 2025~2026년 준공 단계에서 대폭 줄었기 때문이다.

정부의 실거주 의무 강화 정책도 임대 가능 매물 감소에 기여했다. 분양권을 보유한 1주택자들이 실거주 의무를 지키기 위해 기존 주택을 전세로 내놓지 않는 경우가 늘었고, 이는 전세 매물 자체의 씨를 말리는 효과를 냈다.

매물 나오면 당일~이틀 내 계약…품귀 현상 심화

현장에서는 매물 품귀 현상이 뚜렷하다. 서울 주요 지역 공인중개사들에 따르면, 전세 매물이 등록되면 하루에서 이틀 안에 계약이 완료되는 경우가 대부분이다. 선택지가 사실상 없는 상태에서 수요자가 높은 가격에도 계약할 수밖에 없는 구조다.

빌라 전세 시장도 상황은 다르지 않다. 아파트 전세를 구하지 못한 수요자가 빌라로 눈을 돌리고 있지만, 빌라 공급 역시 전년 대비 83% 급감하면서 대체재 역할을 하지 못하고 있다. 서울과 수도권 내 ‘갈 곳 없는 전세 수요자’가 빠르게 늘고 있는 셈이다.

2021년 전세 대란 재현 우려…정부 대책 시장 반영엔 시간 필요

전문가들은 현재 상황이 2021년 전세 대란과 구조적으로 유사하다고 경고한다. 당시에도 임대차 3법 시행 이후 전세 매물이 급감하고 가격이 폭등했다. 차이점은 지금은 정책보다 공급 자체가 없다는 데 있다.

정부는 3기 신도시 공급 가속화와 정비사업 규제 완화를 추진하고 있지만, 이 물량이 시장에 반영되기까지는 최소 2~3년이 필요하다. 단기적으로는 전세 대출 한도 조정이나 공공 임대 확대 등의 대책이 논의되고 있으나, 근본적인 공급 부족을 해소하기에는 역부족이라는 평가가 지배적이다.