다주택자 양도세 중과 재시행, 최고세율 82.5%

5월 9일부터 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 재시행

다주택자 양도소득세 중과 제도가 5월 9일부터 다시 적용되기 시작했다. 조정대상지역 내 주택을 매도하는 2주택자는 기본 세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 추가로 가산된다. 지방소득세(양도세의 10%)를 포함하면 3주택 이상 보유자의 최고 실효세율은 82.5%에 달한다.

이 제도는 부동산 가격 급등기에 도입됐다가 2022~2023년 시장 침체기에 한시적으로 유예된 바 있다. 이후 코스피 호황과 함께 서울 아파트 가격이 다시 상승 국면에 접어들자 정부가 세 부담 강화 정책을 복원했다.

2주택자 +20%p, 3주택 이상 +30%p 가산… 세율 구조 한눈에

양도세 중과 구조를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다. 조정대상지역 2주택자는 일반세율(6~45%)에 20%포인트가 더해져 최고 65%가 된다. 여기에 지방소득세 10%를 반영하면 실질 최고세율은 71.5%다.

3주택 이상 보유자는 +30%포인트가 가산돼 최고 세율이 75%, 지방소득세 포함 82.5%까지 치솟는다. 장기 보유 특별공제는 중과세율 적용 시 원칙적으로 배제되기 때문에 장기 보유를 이유로 세 부담을 줄이기도 어렵다.

임대차 계약 중인 주택 매수자, 실거주 의무 최대 2년 유예

이번에 함께 시행된 조항 중 주목할 만한 것은 실거주 의무 유예 규정이다. 임대차 계약이 이미 체결된 주택을 매수한 경우, 기존 세입자가 계약 기간을 마칠 때까지 최대 2년간 실거주 의무 이행을 미룰 수 있다. 집을 사고도 즉시 입주하지 못하는 현실적 어려움을 고려한 조치다.

다만 이 유예 기간이 끝난 후에도 실거주 요건을 채우지 못하면 각종 공제나 세제 혜택에서 제외될 수 있어 주의가 필요하다.

매물 잠김 vs 사전 매도… 시장 반응 엇갈려

세금 부담이 커진 만큼 다주택자들의 매도 결정이 더욱 복잡해졌다. 일부에서는 중과 재시행 전에 서둘러 매도를 마무리했으나, 그보다 많은 수가 보유를 택하며 관망세로 돌아선 것으로 분석된다. 매물 잠김 현상이 강화되면 전세·매매 시장 모두 공급 위축으로 이어질 수 있다는 우려도 나온다.

정부는 이번 정책이 투기 수요를 억제하고 실거주자 중심으로 주택 시장을 재편하는 효과를 낼 것으로 기대하지만, 세율 인상이 공급 확대 없이는 오히려 가격을 자극할 수 있다는 반론도 있다. 주택 공급 실적과 금리 흐름이 하반기 부동산 시장의 핵심 변수로 꼽힌다.